➤空き家対策‐売却‐

空き家を活用する予定がない場合などは、放置せずに売却することをおすすめしております。
空き家を放置すると以下のようなデメリットがあるためです。

1. 固定資産税などの支払いが続く
2. 固定資産税などの軽減措置が受けられなくなる可能性がある
3. 近隣に迷惑をかける
4. 不法侵入や犯罪に使われる恐れがある
5. 劣化による資産価値の減少

固定資産税は、毎年1月1日「賦課期日」時点での土地・家屋及び償却資産（これらを「固定資産」といいます）の所有者に対し、その固定資産の価格をもとに算定される税額をその固定資産に所在する市区町村が課税する税金です。

固定資産税のほか、市街化区域内の土地・家屋の所有者は都市計画税の負担もあります。

2023年12月に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が改正、施工されました。
この法改正では、特定空家だけではなく管理不全空家も固定資産税の優遇措置の適用対象から除外されることになりました。

• 特定空家等　：　倒壊の恐れなどが極めて高い危険な空き家など　　
• 管理不全空家等　：　放置することにより特定空家になる恐れのある空き家

住宅が建っている土地は固定資産税が最大で6分の１に軽減される優遇措置がありますが、特定空家や管理不全空家等に指定されると優遇措置を受けることができず、土地の固定資産税等が最大で6倍になる可能性があります。

空き家になり管理が行き届かなくなると、建物の劣化が進みます。
枝樹の越境や野生動物の住みつきなどで近隣に迷惑になる可能性があります。

劣化が進むと不動産としての価値が下がります。
利活用の予定がないのであれば、早期に売却することをおすすめします。

空き家の増加が社会的問題の一つとして取り上げられています。維持費を捻出しながら、住まない実家を持て余している方も少なくないのではないでしょうか。

空き家は、活用していないと負担の大きい不動産です。税金、管理費などの経済的負担だけではなく倒壊などのリスクに対する心理的負担も挙げられます。

以下で、空き家の売却方法や、費用などについてご説明いたします。

空き家の売却方法は大きく分けて3つあります。

1. 現況のまま売却する
2. 空き家を解体、更地にして売却する
3. 不動産業者に買い取ってもらう

​それぞれについて詳しくご説明します。

空き家を解体して更地にしてから売却する方法があります。
売却前に更地にするメリットは、「古屋付き土地」として売却活動をするより早く購入希望者が付く可能性が高い点にあります。
理由は更地として売却する場合、

1. 買主の解体費の負担がない
2. 買主は購入後すぐに建築など土地の利用をすることができる

などの点が挙げられます。

建物の老朽化が進んでいて倒壊の危険がある場合や、リフォームなどに多額の費用がかかってしまう場合などには更地にすることも検討してみてはいかがでしょうか。解体費用や建物の滅失登記などの費用は発生しますが、かかった経費を販売価格に計上して価格設定するなどの方法もあります。

解体費用については、建物の状態（アスベストなど）、道路の幅員など（重機が入れるか）などによって費用が変わります。

また、更地にすると建物がある場合と比較して、土地にかかる固定資産税や都市計画税が高額になります。これは建物がある場合の住宅用地の特例を受けられなくなるからです。

ただし、解体のスケジュールを調整するなどで節税できる場合もあります。
一番メリットのある方法をご提案させていただきます。

空き家を不動産業者に直接買い取ってもらう方法もあります。

とにかく早く売りたいという方におすすめできる方法です。仲介業者を通して売却活動を行う場合、買い手が見つかるまでに数カ月から半年、物件によってはもっと時間がかかってしまうケースがあります。立地・築年数などの条件がよくない場合など、売却活動は長引いてしまいます。

しかし、不動産業者の買取でしたら最短で数日で売買契約ができ、条件さえ整えばすぐに決済まで進めることができます。

不動産業者の買取は市場の相場よりも安いというイメージをお持ちの方が多いと思いますが、購入した業者の再販売「新築分譲戸建てなのか、リフォームして売却するのかなど」の内容によってはエンドユーザーと、さほど金額の差がない場合もあります。

さらに、買主が不動産業者であるため、本来売主が負うべき建物の不具合などの責任を免責にできる場合もあります。残置物の撤去などもやってくれることが多く、売主にとって手間がかからないのもメリットです。

不動産業者による買取は売主の負担が少ない売却方法です。
遠方に住んでいて手間をかけることができない場合やなるべく早く水面下で売却したいといったときにおすすめです。

空き家の買取業者を選ぶ際は、別の不動産業者に仲介を依頼することも可能です。不動産取引のプロである不動産業者が仲介に入ることによって不利な条件での契約などを回避する事ができます。
仲介手数料が発生しますが、仲介手数料の分高く売却できる可能性もあります。

弊所による売却活動は、弊所による買取金額の査定、一般顧客への広告・販売活動、不動産業者への紹介、買取業者への査定依頼、売買の仲介をお手伝いしております。

スムーズに空き家を売却するためにも、売却の流れを把握しておくことは大切です。空き家に限らず不動産の売却は、以下のような流れで行われます

1. 価格査定を依頼する
2. 媒介契約を結ぶ
3. 売却活動を開始
4. 売買契約を結ぶ
5. 引渡し・決済の準備
6. 物件の引渡し

以下に、空き家を売却する流れを項目ごとに詳しく解説します。
ご不明な点は問い合わせフォームより気軽にお問い合わせください。

まず、不動産業者に査定を依頼しましょう。査定を依頼することで近隣での相場や実際に売れる金額を把握する事ができます。売却金額の予想が立つことで、売却にかかる費用と手元に残る費用の目安がわかります。
査定価格は近隣での相場や物件の立地、管理状況などをもとに算出するため、不動産業者により査定額が異なる可能性があります。
所有者によっていい条件というのは売却価格だけでなく、売却までのスピード、取引の安全性など所有者それぞれだと考えます。
所有者にとっていい条件で売却できる業者を選定することをおすすめします。

また、空き家関係の著書によく記載がありますが「他社よりもあまりにも高い査定」をする業者は注意された方が良いと思います。相場を超えた価格で売りに出しても買手はつきません。そのためにずるずると価格を下げることになり、結果的に不評な物件という印象を与え、かえって売りにくくなってしまうことがあります。
高い査定額は魅力的ではありますが、高い査定よりも、「売れる査定」をする不動産業者をお選びください。

売却を依頼する会社が決まったら、媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産業者に売却の仲介を依頼する契約のことです。依頼された不動産業者は売却活動、決済、引渡しなどをサポートします。成功報酬として、売主は不動産業者に仲介手数料を支払います。
また、媒介契約には

1. 一般媒介契約
2. 専任媒介契約
3. 専属専任媒介契約

の3つの種類があります。売主は不動産を売却するにあたって、その仲介を不動産業者に依頼するとき、この3種類から自分に合う契約を選択します。

3つの媒介契約については下記の不動産売却のページをご参照ください。
弊所ではお客様の事情に合わせた媒介契約をおすすめさせていただきます。

媒介契約を結んだ不動産業者は、インターネットなどへの物件の掲載など、売却活動を開始します。

購入希望者から不動産業者に問い合わせがあると、実際に物件へご案内を行います。ご案内の対応は不動産業者に一任いただくことがおおいようです。

一般的に、売却活動を開始してから売却決定～お引渡しまで、契約の条件にもよりますが3カ月～6か月程度の期間がかかります。立地や条件が厳しい、相場や実勢とかけ離れた価格設定をしてしまった場合などはさらに長期間になる場合もあります。

早期に売却するには、物件案内時にいい印象を持っていただくことが重要です。中古住宅として販売する場合は、掃除。不用品の片付けなど、物件をきれいにしておくことをすすめします。
 

買主が決まったら、不動産売買契約を締結します。
契約前に、不動産業者から※重要事項説明をおこないます。
その後、売買契約書の読み合わせをし、売主と買主の署名捺印をし、売主は買主から手付金を受け取るのが一般的な流れです。特に指定がなければ、手付金は売買代金に充当されます。

売買契約にて建物の解体や残置物の処分、土地の測量など引渡しまでに売主の負担で行うべきことを定めた場合は、決済までに完了させる必要があります。

売買契約書に定めた期日に決済と物件の引渡しをおこなうため準備をします。
スケジュールは契約時の条件によって異なりますが、買主の住宅ローンなどの申請、売主による解体、測量作業にかかる時間を考慮して、売買契約から40日～60日後に設定されることがおおいようです。売主・買主ともに都合もあると思います。契約前に遠慮なく希望を申し付けください。調整させていただきます。
また、引渡し前に、司法書士による本人の確認・登記手続きに必要な書類の案内があります。
決済日前に用意をお願いいたします。

売買契約書に定めた期日に決済と物件の引渡しをおこないます。
契約時に約束した書類の取り交わし、司法書士による所有権移転関係の書類の確認のあと、残代金、固定資産税などの清算をおこないます。建物がある場合は鍵などの引渡し、最終的に司法書士が法務局にて所有権移転登記の申請を行うことで、売買手続きは完了となります。

空き家を売却するときにいくら費用がかかるのかは、売却を検討するうえで気になることの1つと思います。空き家の売却にかかる費用と税金は大きく次の通りです。

空き家の売却をする場合に売主が負担する費用は、主に仲介手数料と解体費用です。

仲介手数料は、不動産業者に空き家の売却を依頼し、売却が成立した際に不動産会社に支払う成果報酬です。上限金額については、宅地建物取引業法で以下のように定められています。

解体して更地にして売却する場合や、契約後に解体して更地で引き渡す場合には、解体工事の費用がかかります。
解体費用は、建物の構造・規模、道路などの周辺環境によって、また業者によっても費用は異なります。まずは、複数の業者に見積もりを依頼し、比較検討することをおすすめします。

空き家を売却した際にかかる税金は主に、以下のとおりです。

1. 譲渡所得にかかる税金
2. 相続登記費用
3. 印紙税

土地や、一戸建て・マンションなどの不動産を売却して出た利益を「譲渡所得」といいます。この譲渡所得には、所得金額に応じて所得税や住民税などの税金が課せられることになっており、これらを総称して「譲渡所得税」や「不動産譲渡税」と呼ばれることもあります。

譲渡所得の算出方法は、以下のようになります。

譲渡所得=物件を売却した金額等（譲渡収入金額）ー「物件を買った費用（取得費）+取得時の諸経費」

税額は計算式で算出した譲渡所得に税率をかけたものとなります。

税率は変更になる可能性もあります。売却時の最新の情報をご確認ください。

相続が原因で不動産を取得した場合、前の所有者（被相続人）の保有期間も合算されます。

相続した空き家を売却するには、相続登記が必要です。相続登記とは、法務局に申請して不動産の名義変更を行うことです。相続登記を完了させることで、はじめて自分の不動産として扱えるようになります。相続登記を行う過程では、申請書類の取得費、登録免許税、司法書士への依頼費用がかかります。

ただし登録免許税については、場合によって免税措置も設けられています。詳しくは国税庁ホームページ、もしくは依頼される司法書士にご確認ください。

印紙税とは、不動産売買契約書を含む課税文書を作成する際に課せられる国税です。売却価格によって税額が定められています。2024年3月31日までに作成された契約書は、租税特別措置法の対象となります。軽減措置を受けた際の金額は以下の通りです。

空き家の売却にかかる費用や税金は、極力抑えたいものだと思います。ここで、売却前に知っておきたい補助金や控除、またご自身でできる節約をご紹介します。

一定の要件を満たせば、空き家の売却時に利用できる相続控除や補助金をご紹介します。
なお、以下の特例を受けた場合は確定申告が必要になります。

個人が空き家を解体する場合などには、全国の地方自治体が設けている空き家の解体費用の補助金を利用できる場合があります。補助金を受け取るための条件や、補助金の金額、計算方法は自治体ごとに異なります。各自治体の窓口やサイトで確認するようにしましょう。

※解体工事などに着手した後に制度を利用したいという相談が増えております。補助金などを利用する予定があるのであれば、着手前に弊所などの不動産業者や行政書士に相談ください。工事着手後に相談いただきましたが、要件を満たすことができず、補助金を受給することができなかったケースがあります。

被相続人の居住の用に供していた家屋及びその敷地等を相続した相続人が、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、一定の要件を満たして当該家屋又は土地を譲渡して売却益が出た場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円が特別控除されます。譲渡所得のうち3,000万円までは税金が控除されるので大きな節税効果が期待されます。
特別控除を受けるには一定の要件があります。

相続や遺贈により取得した空き家を売却した場合、譲渡所得の計算に使う「取得費」に相続税の一部を加算できる特例です。この特例を利用するためには相続税の申告期限の翌日から3年がたつまでに売却している必要があります。

空き家を売却した場合、売却した年の1月1日時点で10年を超えて所有していれば、住民税をはじめとする譲渡所得にかかる税金の税率が低くなる特例です。更地にした土地にこの特例を適用するためには、家屋を解体した日から1年以内に売却の契約が締結され、かつ、済まなくなった日から3年が経つ年の12月31日までに売却している必要があります。

ここまで、空き家の売却方法や費用・税金などについての注意点をご紹介してきました。が、その他にも気を付けるべき点がいくつかあります。
ここから、空き家売却の際に注意すべきことをご紹介します。

取得費は次の「１」、「２」のうち大きい金額を使います。

1. 実額法：土地・建物の購入代金、建築代金、購入したときの仲介手数料などの取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
2. 概算法：譲渡収入金額×5％

空き家を売却する際に、最も重要なことは、不動産の登記変更が完了しているかの確認です。不動産を相続などにより取得する際は、所有者が誰なのかという情報が登録されます。この不動産の所有者を登録する手続きを「登記」といいます。不動産の所有権が移り、名義を変更する手続きを「所有者移転登記」と呼びます。

万が一、空き家を売却する際に、名義が自分になっていなかったら、所有権移転登記を行うまで売却することはできません。そのため、売却したい場合時は、まず相続登記（所有権移転登記）を行ってから売却活動を進める必要があります。

不動産の権利に関する登記は司法書士に手続きを依頼するのが一般的です。
弊所で提携している司法書士事務所をご紹介することも可能ですので、申し付けください。

空き家を売却するために、建物の設備の状態の以外にも残ってある資料で確認できることはすべて確認するようにしましょう。築年数がたっていても使用できる建物はあります。建築時の地盤調査報告書や設計図書などによって建物の現状を把握することで、修繕が可能なのか？補強工事が可能なのか？解体が必要なのか？などが把握しやすくなり、購入希望者に好印象を持ってもらえる可能性が高まります。

建物の耐震性が低くい場合や「特定空家」「管理不全空家」に認定されそうな場合や、補強工事が難しい場合などは、解体工事をし更地として売却することも検討しましょう。

特定空家とは下記のような物件のことです。

建物を解体して更地にして売却する場合は、解体工事のタイミングを考慮する必要があります。
その理由として、建物を解体して更地にしてしまうことで、家主の税負担を軽減するための減税措置の対象から外れてしまうからです。そのため、解体を行った結果、土地の固定資産税の支払いが増えてしまう場合があります。

固定資産税は、毎年1月1日時点の土地の状態で決定されます。解体工事を、前年12月中に完了させ、更地の状態で1月1日を迎えてしまうと、その年の1年間は税金が軽減される「住宅用地の軽減」が適応されません。1月2日以降に更地にすることにより固定資産税額を抑えることができます。
特定空家のような状態でなければ、「解体・更地での引渡し」を条件に販売をし、契約後、決済までに解体をするという選択肢もあります。

※特定空家・管理不全空家等に指定されそうな状態でしたら、すぐの解体工事、安全確保をおすすめします。

空き家の売却で利用できる公的制度には、居住しなくなってから、若しくは相続してから3年以内に売却することが要件となっている制度があります。上手に節税するためにも、利用したい制度と要件は事前に確認しましょう。

立地条件や家屋の状態などにより売却が思うように進まないケースも考えられます。
万が一販売期間が想定していたものより長くなってしまったとしても焦らないように、販売スケジュールには余裕を持ちましょう。

いつまでに売るべきかを不動産業者としっかり相談をしながら、売却を進めることが大切です。

立地、築年数、需要などにより地方都市で売却に苦戦する物件があることは事実です。
そのようなときは、新設された相続土地国庫帰属制度の利用も検討してみてはいかがでしょうか。
土地を国に引き取ってもらう制度です。
費用などは発生しますが、管理責任や、自分の子世代に同じ思いをさせたくないと、制度を利用される方もいらっしゃいます。
弊所は行政書士事務所として申請書作成をおこなう事ができます。
今後の管理・維持費と国庫に帰属した場合の申請料、時間や手間、不動産の管理責任等を総合的に考え比較し、最適なアドバイスをさせていただきます。

空き家の売却は、見慣れない用語が多く専門知識も必要です。
また、解体などの補助金などの公的制度も利用しようと考えたら、役所での手続きも必要になります。
宅建業と行政書士業務をおこなっている弊所でしたら、売却も、行政手続きもワンストップでおこなう事ができます。
売却の負担を軽減したい方は、ぜひ弊所をご活用ください。

弊所にご依頼いただければ、弊所もしくは提携の不動産業者が査定や買取を行い、市場での売却ををご希望されれば弊所にて責任をもって販売させていただきます。

スピーディーな売却が可能なため、利活用できずに困っていた空き家もすぐに現金化できます。また、弊所の幅広いネットワークを活かして、お客様に最適なご提案が可能です。
空き家に関することで困ったら、ぜひ弊所へご相談ください。