〒182-0022 東京都調布市国領町1-12-10 コンフォート双葉3A(京王線 布田駅 徒歩3分)
「空き家をどうしようか」
気にはしているが、何をしていいのかわからない、手をつけないまま、ほうっておいて問題化してしまうのが「空き家、空地」です。
ご希望、要望を伺ったうえで、解決策のご提案をさせていただきます。
空き家等対策の推進に関する特別措置法が平成27年2月に施工されました。
(令和5年12月に改正された法律が施行)
この法律では増え続ける空き家等の適切な管理に努めるよう、所有者等の責務が定められています。また、管理を怠っていると行政より「特定空家等」と扱われ助言、指導等を受ける場合があります。
特定空家等に指定されると固定資産税・都市計画税の特例措置が適用されなくなり税金が高くなります。また、勧告、指導に従わないと行政代執行制度により所有者の同意なく解体されることもあります。
人が暮らしていない住まいは一般的に老朽化が進みやすいと言われています。
建物の劣化を防ぐために定期的な点検・通風・通水などの管理が必要です。
また、空き家は古いものが多く、昭和56年以前に建築された建物は、耐震性が大きく不足している可能性もあります。
そのような建物は、地震・台風などによる倒壊の恐れもあり、防災上の問題を招きやすくなります。。
所有している建物が倒壊すれば、大きな損害賠償を背負うことになるかもしれません。
空き家を取得した経緯では「相続」が一番多くなっています。
不動産を相続した場合「相続登記」(所有者の変更)をおこないます。
未登記のままだと、現実的に売ったり貸したりすることはできません。
登記には費用がかかりますが、放置すればするほど、手続きは難しくなり、費用もかかってしまいます。
法律改正により相続登記は令和6年4月1日から義務化されます。
相続不動産の登記は早めに司法書士に相談しましょう。司法書士がお知り合いにいらっしゃらない方はお気軽に申し付けください。弊所よりご紹介させていただきます。
また、相続不動産の登記義務化にとともに、相続した土地を国が引き取る制度「相続土地国庫帰属制度」も創設されています。
特定空家とは、そのまま放置すると周囲への保安上、衛生上、景観上などにおいて地域の生活環境に深刻な影響を及ぼしている場合、市町村が指定する事ができます。
特定空家に指定されると固定資産税の住宅用地特例の対象から除外され固定資産税が最大で6倍になることもあります。
空き家は所有しているだけで下記のような維持管理費がかかります。
また、空き家が「特定空家等に指定」されると、固定資産税が大幅に増額される可能性があります。
伐採後に再度、市役所担当者に立会いただき、現地を確認していただきます。
伐採の費用は、約40万円ほどかかっております。
今回のケースは敷地の道路との高低差などが原因で樹木の処理費用などが多めにかかっていますが、敷地の大きさや、処理内容(樹木をすべて搬出するのか、根の処理はどうするのかなど)で費用は大きく増減します。
このケースでは、伐採後の樹木を一敷地内に纏め置くことを事前に役所と打ち合わせしたことにより、費用を削減しています。
隣接地所有者の方を登記事項証明書で確認し、ご連絡、条件等交渉の上、購入いただきました。
ご依頼から売却・引渡しまで今回のケースは「約6か月」でした。
この期間は、売却の条件や、管理内容などの諸条件によって変わります。
空き家の増加は、防災・衛生・景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を与えるため、全国的な問題として対応するため、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が2015年に施工されました。
これにより、管理が適切に行われておらず、著しく保安上の危険・衛生上有害な状態・景観を損なう状態等の空家等について市町村は「特定空家等」に指定する事ができるようになり、所有者に対し管理の改善を求める指導や勧告、命令等の必要な措置を講じることができるようになりました。
空き家の建っている「土地」の固定資産税・都市計画税における課税標準額については以下の軽減措置が適用されていますが、適切な管理がされていない「特定空家等の土地」に対しては軽減措置の対象から除外されることになります。軽減措置(住宅用地特例)の対象から除外され、固定資産税が大幅に増税となります。
軽減措置
住宅用地の場合は、以下のような特例控除(減額措置)が適用されます。(固定資産税の場合)
※令和5年の法改正により「管理不全空家(放置すれば特定空家になるおそれのある家屋)についても税の軽減措置の対象外となることとなりました。
国土交通省「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針(ガイドライン) より
【具体例】
土地面積が200㎡以下、課税標準額が【建物】500万円 【土地】2000万円の場合
(都市計画税は省略しています)
※1の算出方法
◆住宅用地の軽減措置が適用される場合
【建物】500万円×1.4%(税率)=7万
【土地】2000万×1/6(特例による軽減措置)×1.4%(税率)=4万7千円
合計 11万7千円
※2の算出方法
◆住宅用地の軽減措置が適用されない場合
自治体から「勧告」を受け住宅用地特例の適用を除外されたとき
【建物】500万円×1.4%(税率)=7万
【土地】2000万×1/6(特例による軽減措置)×1.4%(税率)=28万
合計 35万円
(注)上記例はあくまで試算であり金額は概算です。詳細な金額については税理士等にご確認ください。
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