不動産売却の流れ

「何から始めればいいのかわからない」という方は、まずお気軽に相談ください。

誰に相談していいかわからないという方も多いのではないでしょうか。不動産に関わる専門家には、不動産業者以外に司法書士や土地家屋調査士、税理士などたくさんいます。

このページでは不動産売却時の一般的な流れと、相談先・相談内容をまとめたもの、をご紹介しております。
弊所は提携している弁護士・司法書士・土地家屋調査士・税理士がおります。
ほか、「住まいのリフォーム・不動産の維持管理」など幅広く専門家のご紹介させていただき、不動産売却以外のことでも、お客様の不安や負担の軽減に貢献できるよう対応させていただきます。
ぜひお気軽にお声がけください。

不動産売却の流れ

お問合せ

お電話・お問い合わせフォームよりお問い合わせください。
ご相談内容の概要をお聞きし、面談日の提案をさせていただきます。

平日はお仕事などの事情でお時間が取れないという場合もお気軽にお問い合わせください。
土日、夜間の対応も可能です。

売却相談

ご事情やスケジュールによって売却方法は変わってきます。
相場や住宅ローンが残っているか、残っている場合その残債はどのくらいか、など売主様によって状況は様々です。
売却を検討するにあたって是非お気軽にご相談ください。

査定・物件の確認・調査

ご所有の不動産の状態や権利関係の確認などの調査を行い、周辺の物件の「成約事例」「販売中物件の価格」「市場の動向」「路線価などの公的なデータ」などを確認し売却価格をご提案いたします。

媒介契約

査定価格のご説明に加え、【売主様のご要望】を加味したうえで販売価格を決めます。
また、インターネットなどに写真を公開したくないなどのご要望についても確認の上で売却活動のご提案をいたします。
十分に納得いただうえで、媒介契約を締結いたします。

売却活動

物件情報の発信、提携不動産業者への紹介依頼などさまざまな売却活動を提案し実施します。

購入申込み・売買契約の締結

購入希望者から「購入申込書」を受領します。
価格、引渡しなどの条件について売主様、買主様と調整させていただきます。
諸条件の合意に至ったら、売買契約を結びます。

 

売買契約後の手続き

既存ローンの完済手続きや抵当権を抹消するお手続き、公共料金の精算や引っ越しなどを済ませ、お引渡しの準備をします。

残代金決済・引渡し

契約時に定めた内容でお引渡しを行います。 残代金の受領と同時に物件のお引渡しを行い、売却手続きが完了します。

1、お問い合わせ、売却の相談・検討

不動産売却のご相談

ご所有の不動産の売却をご検討の際には、お気軽にご相談ください。
売却理由や希望価格、スケジュールをお伺いし、売却の方法などをご提案いたします。
 

ご相談時に以下の書類があると、査定までスムーズに進みます。

  • 購入時の重要事項説明書など
  • 登記情報
  • 間取り図や敷地測量図などの図面

2,査定

査定

ご所有の不動産の査定をいたします。
査定価格を知ることで、現在の市場や、ご所有不動産の販売価格の目安が把握でき、「売却」「活用」などの方法を検討する材料となります。

机上査定

現地を訪問せずに、以下のデータなどを基に査定します。

  1. 市場の動向
  2. 近隣での成約事例
  3. 現在の販売中物件
  4. 公示価格、路線価
  5. 道路との接道方向やお部屋の向き
  6. 土地の面積、形状
  7. 法令上の制限

室内の状態などが反映されないので実際の売却価格と差が生じる可能性がありますが、内密に相談したいなどの事情のある場合には向いている査定方法です。
また、不動産売却を検討しているが「具体的にはまだ決めていない」という方にも手軽に相場がわかるのでおすすめです。

 

訪問査定

現地を訪問して、建物の状況、室内の状況、日当たり、土地の状況(越境物の有無など)などを加味し、より現実の不動産取引額に近い価格をご提案いたします。

机上査定に加えて

  1. 駅からの徒歩ルートなどの確認[高低差(坂道)など]
  2. 建物の状況
  3. 現在の近隣での販売中物件を実際に下見して比較
  4. 越境物、境界鋲の有無の確認
  5. 道路の舗装状態など

を実際に現地で確認します。
机上査定価格にプラスマイナスの評価を加味することにより、より正確な査定となります。

3,媒介契約

売却の方向性が決まったら、不動産業者に売却の仲介を依頼する媒介契約を締結します。
媒介契約とは、売却を依頼する不動産業者との間で取り決める約束事です。
業務の内容や、成約時の報酬などを事前に媒介契約書に明記することで、トラブルを未然に防ぐ目的があり、宅地建物取引業法で義務付けられた契約です。

媒介契約の種類

媒介契約には

  1. 一般媒介
  2. 専任媒介
  3. 専属専任媒介

の3種類があります。
それぞれの違いは以下のとおりです。

一般媒介契約

依頼人

  • 他の不動産業者に重ねて売却の依頼をすることができます
  • 自分で見つけた購入希望者と直接取引することができます
不動産業者
  • 売却活動の報告義務はありません
  • 不動産指定流通機構(レインズ)への登録義務はありません
専任媒介契約

依頼人

  • 他の不動産業者に重ねて売却の依頼をすることができません
  • 自分で見つけた購入希望者と直接取引することができます
不動産業者
  • 売却活動の状況を「2週間に1回以上」依頼人に報告します
  • 不動産指定流通機構(レインズ)に7営業日以内に登録します
専属専任媒介

依頼人

  • 他の不動産業者に重ねて売却の依頼をすることができません
  • 自分で見つけた購入希望者と直接取引することができません
不動産業者
  • 売却活動の状況を「1週間に1回以上」依頼人に報告します
  • 不動産指定流通機構(レインズ)に5営業日以内に登録します
レインズとは?

国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。
会員となっている不動産会社が物件情報の取得ができるので、媒介依頼先以外の不動産会社の顧客への紹介が可能です。

4,契約

契約条件の調整

購入希望者より購入申込書をいただいたら、その内容を売主様に報告し、売買価格・引渡し時期などの諸条件を、調整させていただきます。
条件の合意に至ったら、売買契約を結びます。

契約時に用意するもの
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 収入印紙
  • 登記済証または登記識別情報通知
  • 本人確認書類(運転免許証など)

※その他にも必要となるものがある場合もあります。 

重要事項の説明

売買契約を結ぶ前に、買主様に対し重要事項の説明を行います。
宅地建物取引士が「重要事項説明書」の説明を行います。
重要事項説明書には、物件の権利関係(登記簿記載のもの)、概要、取引条件、契約解除の場合の規約などが記載されています。

売買契約

重要事項の説明を受け、契約条件を売主様・買主様双方が合意したら売買契約を結びます。
取引内容や「売主様・買主様」の「権利・義務」などを明らかにし、安全で確実な取引の成立を目的としています。
いったん契約が成立すると、簡単に解除することはできませんので、事前に契約の内容を十分の確認することが重要です。

5,引渡しの準備

契約条件の調整

買主様に引き渡しをするために、各種手続きなどを行い、準備をします。

  • 住宅ローンの借入金の返済、抵当権抹消の準備
  • 動産の処分(契約の内容によります)
  • 引越し
  • 公共料金の清算
  • 引渡し前の現地確認
抵当権抹消の準備

住宅ローンなどで金融機関の抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消の準備をします。
売買契約後に金融機関に連絡すると抵当権抹消書類の準備をしてくれます。
抵当権抹消の手続きは司法書士が行います。

動産の処分・引越し・公共料金の清算

残代金の決済日までにお引越しを済ませてください。
契約時に合意した内容と現状があっているかをご確認ください。(処分する動産・引渡す動産など)
引渡しの前日までに「電気・ガス・水道」などの停止手続きをしてください。

引渡し前の現地確認

引渡し前に物件の確認を現地にて行います。
売主様・買主様の双方の立会いのもと、契約時にお渡しした「物件状況等報告書」や「設備表」にしたがって付帯物・設備、境界等の確認をいたします。

6,残代金決済・引渡し

買主様より残代金固定資産税等の清算金を受領し、買主様にを引き渡し、所有権の移転登記手続きを行います。
※登記手続きは司法書士が行います。

残代金決済・引渡しの流れ
  • 登記関係書類の確認
    所有権移転登記・抵当権抹消に必要な書類を司法書士が確認します。
    委任状などに署名捺印をします。
  • 残代金・固定資産税などの清算金の授受
    買主様より残代金・固定資産税などの清算金を受け取り、買主様へ領収書をお渡しします。
  • 鍵・関係書類のお引渡し
    買主様に「鍵」や「建築時の資料・住宅設備の取扱説明書」などをお渡しします。
    取引が無事に完了したことを確認するため、売主様・買主様双方に「取引完了確認書」に署名捺印をしていただきます。
  • 諸費用のお支払い
    不動産会社への仲介手数料、司法書士への登記費用などをお支払いいただきます。
売却時の諸費用

不動産売却時の諸費用です。

税金
  • 印紙税
    売買契約書に貼付します。
  • 所得税・住民税
    売却による譲渡益に対して課税されます。
    控除制度などが利用できる場合もあります。
   
諸経費
  • 登記にかかる費用
    既存の抵当権抹消登記、司法書士の報酬など
  • 土地測量費
    「地籍測量図が登記されていない」「隣接地の所有者と境界の立会い・確認をした書類を取り交わしていない」場合などに土地家屋調査士に依頼して「土地の測量」「隣接地所有者との境界確認書の取り交わし」を行います。
    ※ 売買契約の内容によって測量しない場合もあります。
  • 動産などの処分費
  • クリーニング費用  など
   
手数料
  • 仲介手数料
   

不動産取引時の相談先

相談先 相談内容
不動産業者

不動産売却の流れや売却活動

  • 価格査定
  • 売却活動
  • 売買契約書・重要事項説明書などの作成
  • 引渡しまでのスケジュールの調整   など
土地家屋調査士

不動産登記や測量について

  • 土地の測量
  • 境界確定書などの作成
  • 地籍更正登記
  • 建物の表示登記  など
司法書士

不動産登記手続き

  • 所有権移転登記
  • 所有権保存登記(新築の場合)
  • 抵当権抹消手続き  など
税理士 不動産売却にかかる税金など
弁護士 トラブルが発生したとき

最後までお読みいただきありがとうございます。
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