近年、日本では空き家の増加が深刻な社会問題となっています。
総務省の2023年公表データによれば、全国の空き家数は約900万戸を超え、住宅全体の13.8％に達しています。
この数字は、今後さらに上昇すると予測されており、もはや「誰にでも関係のある問題」と言えるでしょう。

相続や転居などにより、空き家を所有することになった方も少なくありません。

本コラムでは、空き家の現状や放置によるリスク、対策方法、そして国や自治体が進める支援策についてわかりやすく解説します。
まずは、空き家の基本的な定義と、なぜ増えてしまっているのかを一緒に見ていきましょう。

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査　住宅数概数集計（速報集計結果）
https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/g_kekka.pdf

空き家とは？その定義と分類をご説明します。

「空き家」とは、文字通り「人が住んでいない住宅」を指しますが、実際にはさまざまな状態の住宅が空き家として分類されています。国土交通省は空き家を以下の4種類に分けています。

1. 二次的住宅
   　別荘や週末住宅など、普段は使われていないものの、休暇などで一時的に利用される住宅。

2. 賃貸用の住宅
   　賃貸に出されているが、現在借り手がついておらず空いている住宅。

3. 売却用の住宅
   　売却のために市場に出されているが、まだ買い手がついていない住宅。

4. その他の住宅
   　上記以外の理由で人が住んでいない住宅。たとえば、転勤や入院、施設入所などで長期間不在の家や、相続後に管理されず放置されている住宅などです。

この中で特に問題視されているのが「その他の住宅」に分類される空き家です。2018年の総務省調査によれば、このタイプの空き家は全国に約349万戸存在し、空き家全体の約4割を占めています。今後はさらに増加することが懸念されており、空き家対策は社会的にも重要な課題となっています。

1. 相続による所有者の不在

空き家の発生原因の半数以上が相続によるものです。​親が住まなくなった後の家をどうするか、親の考えや思いを伝えないまま、子どもが実家を相続すると、空き家になった実家をどうするか方針がなかなか決まらず、そのまま放置されてしまうケースが珍しくありません。 ​
 

2. 解体費用の負担

空き家の解体には多額の費用がかかることがあり、所有者がその負担を避けるために放置するケースがあります。​建物の構造や広さにもよって異なりますが、1坪あたり以下のような相場になっています。​

例えば、鉄骨構造で30坪の住宅を解体する場合、約105～210万円の費用がかかります。

​3. 更地にした場合の税負担増加

建物を解体して更地にすると、固定資産税や都市計画税が高くなる場合があります。​これは、「小規模住宅用地の特例」や「一般住宅用地の特例」といった税金の軽減措置が、建物のある土地のみを対象としているためです。​

このため、解体後の税負担増加を懸念して、空き家をそのままにするケースがあります。

​これらの要因が複合的に絡み合い、空き家問題を深刻化させています。​今後、人口減少や高齢化が進む中で、空き家問題への対策がより一層求められるでしょう。

空き家を放置することには、さまざまなリスクが伴います。
適切な管理がされていない空き家は、建物自体の劣化だけでなく、周辺環境や社会全体に悪影響を及ぼすこともあります。
具体的にどのようなリスクがあるのか、詳しく見ていきましょう。

前述した通り、空き家となった不動産を適切に管理せず放置してしまうと、外壁や屋根、内装、配管設備などが急速に劣化していきます。
時間の経過とともに修繕費用も増大し、買い手や借り手が付きにくくなり、不動産としての資産価値は大幅に下落してしまいます。
また、老朽化が進んだ物件は、売却や活用が困難になるだけでなく、最終的には解体や撤去といった高額な費用負担を強いられる可能性もあるため、早期の対応が重要です。

空き家を放置し続けることで、本来得られるはずだった収益機会を逃してしまう可能性があります。たとえ誰も住んでいなくても、不動産を所有している限り、毎年の固定資産税や管理コストといった負担は発生し続けます。しかし、売却や賃貸活用など適切な対応を取れば、負担を軽減するだけでなく、収入を得る道も開けます。空き家をそのまま放置することは、大切な資産を活かしきれず、経済的にも損失を招くリスクがあるのです。

空き家が増えると、建物の老朽化による倒壊リスクや、不法侵入・不審火といった犯罪や災害の発生リスクが高まります。
管理されていない空き家は周囲の住民に不安を与えるだけでなく、地域全体の治安悪化や景観の悪化にもつながります。
結果として、その街に住みたいと思う人が減り、地域全体の活力低下にもつながりかねません。空き家問題は、個人の所有物だけの問題ではなく、街の安全と環境を守るためにも早期の対策が求められます。​

これまで、空き家が生まれる原因や、放置することで生じるリスクについてご紹介してきました。
では実際に、空き家をどのように対処すればよいのでしょうか？

現在、国や地方自治体、民間などが、空き家問題の解決に向けてさまざまな取り組みを行っています。

ここでは、そうした支援策や活用方法について、具体的にご紹介していきます。

空き家問題の深刻化を受けて、国はさまざまな対策を講じています。
特に代表的な取り組みとして、「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）」の制定が挙げられます。2015年に施行されたこの法律は、空き家の適切な管理を促進し、放置された空き家への対応を強化することを目的としています。

さらに2023年には空家法が改正され、「管理不全空家」という新たな分類が加わりました。これにより、倒壊などの危険が差し迫っていなくても、適切な管理が行われていない空き家に対して、早い段階で行政指導を行えるようになっています。

また、国は空き家の利活用を促進するために、次のような支援策も実施しています。

• 空き家の改修や活用に対する補助金制度

• 地方自治体との連携による空き家バンクの整備・活用

• 民間事業者による空き家再生プロジェクトの推進

このように国は、空き家の「適正な管理」と「有効活用」の両面から、問題解決を目指しています。

地方自治体の取り組み

空き家問題への対応は、地域の実情に詳しい地方自治体が中心となって進めています。
自治体によっては、空き家の調査・管理だけでなく、利活用や解体に向けた独自の支援策を実施しているところも少なくありません。

主な取り組みには、以下のようなものがあります：

• 空き家バンクの運営
  　自治体が空き家の所有者と利用希望者をマッチングする制度で、UIターン希望者や地域活性化を目指す人材との橋渡しにもなっています。

• リフォーム・解体補助金制度
  　空き家の改修費用や解体費用の一部を助成する制度です。条件や補助額は自治体ごとに異なります。

• 専門相談窓口の設置
  　空き家の相続や管理、活用に関する相談を受け付ける窓口を設けている自治体もあり、行政書士や不動産の専門家と連携しているケースもあります。

• 条例による管理の強化
  　特定空家や管理不全空家への対応を強化するため、独自の条例を制定し、所有者への指導や命令を行う体制を整えている自治体も増えています。

これらの取り組みは、自治体によって制度内容や対象が異なるため、まずはお住まいの自治体のホームページや相談窓口で確認することが重要です。
空き家の利活用や処分を検討している方は、自治体の支援をうまく活用することで、負担を減らしながら前向きな対策が可能になります。

空き家問題への対応は、行政だけでなく民間事業者の手によっても広がっています。民間ならではの柔軟な発想やスピード感を生かした取り組みが進められており、所有者にとっては具体的な活用や処分の手段として非常に有効です。

代表的な民間の取り組みには、以下のようなものがあります：

• 空き家活用サービス（利活用・転用）
  　不動産会社や専門業者が、空き家を賃貸住宅や店舗、シェアハウスなどへリノベーションし、収益化を提案してくれるケースがあります。最近では地域のニーズを取り入れた小規模宿泊施設やコワーキングスペースとして再生される例も見られます。

• 空き家買取サービス
  　売却先が見つからない場合でも、買取再販を手がける不動産業者によってスムーズに売却できる場合があります。空き家の状態や場所に応じて買取価格は異なりますが、管理や処分に困っている場合には有効な手段です。

• 解体・片付け代行業者との連携
  　空き家の片付けや解体、境界測量などをワンストップで請け負う業者も増えており、所有者の負担軽減につながっています。不用品回収や遺品整理といったサービスも含めた総合対応が特徴です。

• 空き家管理サービス
  　遠方に住んでいて自分で管理できない所有者向けに、月額制で見回り・通風・清掃などを代行するサービスも登場しています。空き家の状態維持や防犯・防災対策として活用できます。

民間事業者は、利便性の高いサービスやスピーディな対応が魅力ですが、契約内容や費用、実績などを事前にしっかりと確認することが大切です。信頼できる事業者を選び、上手に連携することで、空き家問題を前向きに解決していくことができます。

今回は、年々深刻化する空き家問題について、原因やリスク、対処法をご紹介しました。
相続や引越しなどで空き家を所有することになった場合は、早めに活用方法を検討することが大切です。

補助金や助成制度を活用する際は、国や自治体、民間団体の取り組みをよく調べ、必要に応じて専門家に相談することをおすすめします。

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